Column│新しいライフスタイルのご提案や、子育て、オーナーさまのこだわりのお宅拝見、
著名人によるコラムなど、毎月厳選した住まいに関する情報をお届けいたします。

安心のシェアができる収入を生む家ファイナンシャルプランナー大竹のり子

賃貸併用住宅は家賃収入が得られるだけでなく、税制面でのメリットも大きい。ただし、忘れてはならないのが、借り手がつかない空室リスクだ。安定した賃貸経営を実現するためには、何に気をつければいい?

家が稼いでくれるのでローンの返済がグンと楽に

長寿国ニッポンで老後も末永く安心して暮らすには、どんな準備をしておけばいいのだろうか。期待できない公的年金、不透明な経済など、先行きに不安を感じる社会情勢のなか、解決策のひとつとして注目されているのが「収入型住宅」だ。住まいの一部を賃貸住宅や店舗にして、家賃収入を得る家づくりである。賃貸需要のあるエリアなら検討する価値は大きい。
そこで自宅を賃貸併用住宅に建て替えれば、具体的にどんなメリットが生まれるのかを、ファイナンシャルプランナーの大竹のり子さんに訊いてみた。
「まず、家賃収入をローンの返済に充てることができるので、負担が軽減できます。そして払い終われば、家賃がまるまる収入になりますから、老後の私的年金として役立てることができます。長い目でみて収入源を確保できるという観点で、検討する価値は高いでしょう」

会社員オーナーの所得税軽減もメリット

また賃貸併用住宅は、固定資産税や相続税など税制面のメリットも多い。特に会社員オーナーにとってうれしいのが、所得税の軽減だ。通常、会社員で給与所得しかない場合は、必要経費を計上することが認められていない。しかし、賃貸併用住宅から家賃収入を得ることによって、確定申告で必要経費が計上できるようになる。賃貸部分に相当するローンの利息や、建物・設備の減価償却費、さらに建物の固定資産税、賃貸の募集に係った費用、通信費などを、必要経費として税務上処理することができるのだ。

「ちなみに建物・設備の減価償却費は実際に支出を伴うわけではありませんが、大きな金額の必要経費と認められるのでお得です。年間の賃料収入からこうした必要経費を差し引いて、帳簿上、赤字になると、この赤字部分を給与所得と合算することができます。そうなると、赤字額に応じて所得税が軽減されるだけでなく、翌年の住民税も軽減されますから、節税効果は大きいですね」と大竹さん。

プライバシーや音にも配慮した設計プランに

もちろん、メリットばかりではない。一つ屋根の下に他人が暮らすとなると、やはり気遣いが必要になる。オーナーにしてみれば賃貸部分も含めて我が家だという意識だが、入居者はお金を払って住んでいる自分の城という意識だ。その意識のズレを理解して、プランを立てておきたい。
たとえば入居者の側にすれば、出入り口でオーナーとちょくちょく顔を合わせてしまうのが鬱陶しいこともあるだろう。建物のプランを考える段階で、自宅部分と賃貸部分の出入り口の方向を別々にするなど、アプローチの作り方を工夫しておけば、お互いに気兼ねなく暮らすことができる。

もうひとつ、気をつけたいのが生活音の問題だ。上下や隣からの騒音に悩まされると、オーナー家族の暮らしの快適さが損なわれてしまうだけでなく、入居者間のトラブルにもなりがちである。遮音性もしっかりと確保しておきたい住宅性能のひとつである。

立地条件を鑑みて採算性を十分検討しよう

賃貸併用住宅を建てるにあたって、最も忘れてはならないのが空室というリスクがあるということ。今は一昔前のように、どんな賃貸住宅でも「建てれば入る」という時代ではない。では、どのような点に留意すれば、空室を回避することができるのだろうか。
問われるのが敷地の立地条件だ。都市への通勤圏で、駅から徒歩圏内など、人が住みたくなるような場所であれば事業として成功する確率は高いが、もし立地に不利な点があるのなら、人気の設備を採り入れるなど、それを補う付加価値が必要になる。一度、自分が住んでいる土地のまわりにはどんな賃貸住宅が多いのかを観察し、住宅会社や近所の不動産会社に話を聞いてみたい。

「自宅の一部を利用するにしろ、賃貸経営を始めるわけですから、経営者意識を持って臨むことが大切です。特に将来、空室が続いたらどうするか、地震などの災害が起きてローンが返せなくなったときにはどうするかなど、万が一、想定通りにいかなくなった場合のシミュレーションも慎重に行っておくべきだと思います」と大竹さんは語る。
まずは住宅会社や不動産会社と連携して市場調査を行い、採算性を検討することから始めたい。

大竹のり子(おおたけ・のりこ)

1975年生まれ。編集者を経てファイナンシャルプランナーとして独立。女性による、女性のためのファイナンシャルプランニングサービスを実現したいとの想いから、2005年4月に株式会社エフピーウーマンを設立。現在、講演、執筆、テレビ・ラジオへの出演など多方面で活躍している。『一番やさしく株がわかる』(西東社)、『マネーセンスを磨けば、夢は必ずかなう!』(東洋経済新報社)などお金の分野での著書は30冊以上に及ぶ。日本FP協会会員、金融学習協会理事

夏を快適に過ごす -風を流す-

風通しをよくし住まいの熱を排出する

熱は外部からの進入だけでなく、室内からも発生しています。調理するときはもちろん、冷蔵庫などの家電機器、パソコン、テレビ、照明も熱を発しているので、少しずつ熱が溜まっていきます。家の中に溜まった熱を排出するには、まず風通しをよくすることが第一です。網戸などを活用し、家の中に風の通り道をつくりましょう。間取りをできるだけ開放的にして、熱だまりをつくらないことも大切です。

風の通り道をつくる

住まいに風を通すには、窓を開け放つのが一番。ただし1つの窓を開けるだけでは効果がありません。風が入る入口と、風が吹き抜ける出口が必要です。風はまっすぐ流れるため、入口と出口は対角線上にあるのが理想的です。
夏は南側の地面や屋根が直射日光で熱せられるため、建物の南面下には40℃近い熱気が漂い、上昇気流が生まれます。反対に北側は日陰のため、地面付近には涼気が漂っています。そこで建物の北側の低い位置に地窓を設けて涼気を室内に引き込み、南の高窓やトップライトなど上部から抜けていくようにすると室内を風が通り抜け、涼しくすることができます。



風の流れを邪魔しない開放的な間取りに

風の流れをよくするには、間仕切りの少ない開放的な間取りが理想的です。窓際には家具などを置かないようにすると風が通ります。部屋を見回して、風の通り道を邪魔している家具やモノなどないか確認しましょう。
夏の間だけ、ドアやふすまを取り払って、のれんを下げるのも一案です。風が通りやすくなり、見た目にも涼しげです。

明け方の涼しい空気を取り入れる

夏でも明け方の空気は涼しいものです。朝、ちょっと早起きして涼しい風を部屋一杯に取り入れれば、日中の温度上昇を抑えることができます。涼しい空気を取り込んだら、涼しい空気を逃がさないよう窓を閉め、夕方徐々に涼しくなっていく空気を取り込むように、空気の入れ替えをするとよいでしょう。

column

打ち水で涼をとる ーー雨水タンクを活用ーー
比較的温度が低い朝・夕に地面に水をまくことで、気化熱が発生し、温度上昇を抑制することができる「打ち水」。近年、エコ意識の高まりとともに、この古くからの知恵が見直されています。打ち水に有効な時間帯は、午前中(外気温が上がる前)と、日没前後(夜間に持続的効果を持たせる)。雨水タンクがあれば、水道水を使わず、気軽に打ち水ができます。簡単取付工事で、雨樋からの雨水をタンクに貯留。集中豪雨の際の雨水流出抑制効果も。

景色を愛で、光と風に包まれて暮らす、リゾート感に満ちた開放的な住まい

[広島県 Hさま邸]

樹木豊かな公園を眼前にした立地が気に入って、山沿いの大型分譲地を購入されたHさま。家づくりのテーマはリゾート感のある暮らし。「ぜひともほしかったのが、アウトドアリビングとしてくつろげるバルコニーや、趣味のピアノが思う存分弾ける防音の音楽室でした。ガス暖炉のある生活にも憧れていました」と語ります。

玄関に入ると「白」の空間にコントラバスが飾られ、玄関ホールの3連窓から防音室のグランドピアノも目に入ります。スケルトン階段を上がると、石造りのガス暖炉を据えた優美なホール。左にダイニングキッチン、右にリビングを配したオープンな間取りで、最高約3.8mの天井高と相まって開放感ひとしおです。

折り上げ天井にシャンデリアが映えるリビングは全開口サッシを開けると、13畳大のビッグバルコニーとひと続きに。ここはHさまがいちばんお気に入りのスペースです。

「籐椅子に座り、鳥のさえずりを聞きながらくつろいでいると、心地よくて時間を忘れてしまうほど。浴室にも面しているので、窓を開けて湯船に浸かれば露天風呂の気分です」

勾配天井がゆとりを生むダイニングキッチンも、キッチン前の窓から階段ホールの吹き抜けを介して洗面・浴室まで視線が抜ける伸びやかさ。スキップフロアで大収納空間「蔵」の上の和室とつながっています。上下に組まれた3連の段窓からは、四季折々の公園の景色が広がります。

「自宅でリゾート気分を満喫できるので、この家に暮らし始めてから心身共に癒やされるようになりました」とご夫妻の笑顔が弾けました。

梅雨ならではのお家イベント?美味しさ浸み出す半年後が楽しみ

「梅雨」の時期に仕込むもの

6月は「梅雨」真っ只中ですが、なぜ「梅」の字が使われているのかご存知ですか?それは、梅雨にあたる6月〜7月中旬頃が、梅の実の熟す時期だから。そして、梅酒や梅干しの仕込み時期でもあります。一般的に、梅酒には青く若い梅を使い、梅干しには黄色く熟した梅を使います。今回は、梅酒の歴史や基本的な作り方、最近の傾向などをご紹介します。

梅酒の歴史

梅酒がいつ誕生したのか、はっきりしたことはわかりませんが、江戸時代中期発刊の『本朝食鑑(ほんちょうしょっかん)』という文献に記載があるので、それ以前には存在していたと考えられます。梅酒の材料である梅・酒・砂糖のうち、砂糖は当時貴重品だったので、庶民が楽しめるようになるのはもっとあと、おそらく江戸時代後期頃と思われます。江戸時代後期には砂糖の流通量が増えるとともに、農家の梅の栽培・加工が強く奨励されていたからです。
さて、時代は下って1962年、酒税法が改正されて家庭での梅酒造りが認められると、梅酒を初めとした果実酒(ホームリカー)ブームが起こりました。基本的にお酒造りは免許がないと法律違反ですが、自分で消費するために、漬け込む酒以上のアルコールを発生させず、法律で規定するものは混ぜないならばOKとなったのです。梅などの果実を漬けるお酒は大体OKですが、ブドウはNG。また、漬ける時のお酒はアルコール度数20度以上でないといけません。

一般的な家庭での梅酒の作り方

材料は、青梅1kg・氷砂糖500g〜1kg・ホワイトリカー1.8リットル・ビン5リットル用(ふたが密封できるもの)・竹串。
手順は、①ビンを煮沸消毒する、②青梅をきれいに洗う、③2リットル以上の水に1〜2時間ほど漬けてアク抜きする、④水気を拭き取る、⑤竹串で青梅のヘタを取る、⑥青梅を半分入れる→氷砂糖を半分入れる→残りの青梅を入れる→残りの氷砂糖を入れる、⑦ホワイトリカーを注ぐ、⑧ふたをして半年から一年ほど冷暗所に置いた後、飲めるようになります。

ホワイトリカーは果実酒を作るためのお酒です。無味無臭なので梅の風味が活きやすく、失敗は少ないですが、ほかのお酒で梅酒を作ってもOKです。日本酒、焼酎、ラム酒、ブランデー・・・いろんな風味が楽しめそうですね。ほかにも、砂糖を氷砂糖ではなく黒砂糖やザラメに代えたり、梅の種類や完熟度を変えることによって、味わいは変わってきます。
実際、最近は多種多様な梅酒が出ています。ブランデー梅酒、黒糖梅酒、完熟梅酒、梅肉をすりおろして混ぜた濁り梅酒なんかもありますね。基本的な梅酒をマスターしたら、いろいろな変わりレシピに挑戦して、「我が家のオリジナルレシピ」を作ってみるのも楽しいかもしれません。

  • 連載「住まいとお金」ファイナンシャルプランナー 久谷真理子
  • わが家の建てどきガイド
  • 資金計画タイプ別診断 あなたの資金の傾向をタイプ別で診断!

PAGE TOP