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資産価値を落とさない住まいづくり不動産コンサルタント長嶋 修

住宅は20年で資産価値がゼロになる時代が終わろうとしている。資産として、住宅の価値が活きる住まいづくりには、何を考えたらいいのだろうか。第三者性を堅持した個人向け不動産コンサルタントの第一人者、長嶋修さんに伺った。

●住まいの資産価値を考えるとき、日本は欧米の先進国とは異なる事情があるようですね。

これまで、日本の住宅は20年で資産価値がゼロになるといわれてきました。その背景には、建物の価値はなくなっても地価が高いとそれなりの資産形成ができたことから、住宅の資産価値が注目されなかったという日本の特殊性があります。
上のグラフにもあるように、アメリカでは住宅投資に対して住宅ストックの資産額が確実に積み上がっています。ところが、日本の場合は住宅ストックの資産額は大きく下回っています。住宅が資産にならないばかりか、長期的には地価も下がる傾向にあるといわれていますから、これでは新築することの経済的合理性がありません。そこで、国も中古住宅について一律に築後20~25年で建物の市場価値がゼロとなる慣行を見直し、築年数ではなく住宅の質を評価しようと動き出しました。新たな評価手法が確立されると、3000万円で購入した住宅の状態が良好なら、30年後もまだ3000万円の資産として認められる、という可能性もあります。ですから、将来、資産価値が落ちにくい住宅を建てることをおすすめしたいですね。

●資産価値が落ちにくい住まいのポイントを教えてください。

まずはロケーションです。どんなにお金をかけた豪邸でも、周辺に誰も住んでいなければ、資産価値は低い。人の集まる地域、利便性の高い地域など、売買や賃貸といった市場の流動性のある立地であるかどうかがポイントです。また、昨今は大規模な自然災害が増えています。自治体ごとに災害に対するハザードマップが公開されていますが、国も土地についてのそうした情報を一元化し、不動産価格の透明性を確保しようと取り組み始めました。ですから、これらをチェックすることも肝要です。

●住まいの性能面でポイントになることは何でしょう。

やはり、耐震性ですね。耐震等級は倒壊防止の場合、「1」が建築基準法の耐震性、「2」がその1.25倍、「3」が1.5倍を表します。熊本地震のように、震度7や震度6が短期間に複数回発生するという想定外の地震が、日本中どこでも起こる可能性があります。新築の場合は、最低でも「耐震等級3」はほしい。耐震性は地盤とも密接に関係していますから、地盤の状況を把握し、必要に応じてしっかりと改良することも考えたいものです。
そして特に注目してほしいのが、省エネ性です。2020年には現在の省エネ基準を満たすことが義務化されます。この基準をぎりぎりクリアするのではなく、できるだけ高い水準を満たした住宅をつくることが大切です。省エネ性の高い住宅は光熱費を大幅に削減し、断熱性が高いため結露しにくく長持ちします。また、家族の健康面にも好影響を及ぼします。
ドイツやイギリスでは、各物件に「エネルギーパス」という省エネ性能を表示することが義務付けられています。立地や価格だけでなく、どれだけ省エネができるのか、それが不動産を選ぶ際の重要な条件になっているのです。日本も、これからは省エネ性の高さが資産価値を大きく左右するはずです。

●性能の高い住まいは、価格も高めになりがちですが。

確かに、省エネ性が高いなど良質な住宅は、建築費というイニシャルコストは高めです。しかし、住み始めてからの光熱費やメンテナンス費などを含めた住宅のトータルコストを考えたときには、むしろ低くなります。つまり、できるだけ良質な住宅を建てることが、将来も資産価値が落ちにくく、家計的にもリーズナブルなのです。これからは、ぜひそうした視点で住まいづくりを考えてみてください。

長嶋 修(ながしま・おさむ)

第三者性を堅持した個人向け不動産コンサルタントの第一人者。1999年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社、株式会社さくら事務所を設立。現会長。国土交通省、経済産業省などの委員歴任、メディア出演、講演、執筆と活動は幅広い。『「空き家」が蝕む日本』(ポプラ新書)、『これから3年 不動産とどう向き合うか』(日本経済新聞出版社)他、著書多数。

お手入れがラクな最新設備 -バスルーム・トイレ-

お手入れの手間が省け体への負担も軽減

湿気が多く、湯アカやカビが発生しやすい浴室のお手入れは、汚れが落としにくいうえ、しゃがんだり、かがみこんだりと、体への負担も大きいものです。最近のシステムバスは、汚れにくい素材や、お手入れしやすい形状を採用するなど、工夫が多く施されています。ラクなお手入れで、清潔な空間を保ち、くつろぎのバスタイムを楽しみましょう。

排水口の汚れをもとからカット

髪の毛やゴミがからみやすい排水口のお手入れは憂鬱なものですが、ヘアキャッチャーには、髪がからみにくく、簡単につまんで捨てられるものや、取っ手をつかんで処理すれば手で触れずにすむものもあります。また、浴槽の残り湯を利用して、栓を抜いたときに渦を発生させ、排水口をキレイにするバスタブもあり、うずの力でまとまった髪の毛やゴミは簡単に捨てることができます。
排水口の汚れは、髪の毛がからみ、水の流れが悪くなったところに、皮脂を含む汚れた水が滞留することで生じます。汚れのもととなる髪の毛やゴミをこまめに処分することで、ぬめりなどの汚れも防ぐことができ、お手入れの手間を省きます。

ドア下のカビやほこりもスッキリ

従来のドアは、ドア下に換気扇口があり、ほこりが溜まりやすくお掃除が大変でした。そこで、空気の通り道を上に設けたり、ドアとドアの間に縦向きに設けることで、ドアの下はすっきりし、ほこりも溜まりません。カビの生えやすいゴムパッキンをなくした製品もあります。

すばやい乾燥で、カビの発生を防ぐ

お手入れが大変なタイル目地の汚れやカビ。タイルに代えて大型のパネルにすると、目地がほとんどないので、汚れやカビがつきにくくなり、お手入れもラクになります。
浴室の床には、乾燥が早く、汚れもつきにくい素材のものが適しています。床の表面の形状や加工を工夫することで水はけをよくし乾燥しやすくしたものもあります。
また、浴室乾燥機の併用で、入浴後の浴室をすばやく乾燥させ、カビの発生を防ぐので、効果がさらにアップします。

自動洗浄する浴槽も登場

浴槽は、湯アカなどの汚れがつきにくいアクリル製の素材や、丈夫で耐久性の高いステンレス製などを選ぶとお手入れがラクです。
最近では、浴槽を自動洗浄してくれるうれしい機能も。浴槽を洗う手間が省け、お掃除による体への負担も軽減されるうえ、浴槽はいつもキレイで清潔を保つことができます。

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エコラクお掃除(バスルーム編)
入浴後、汚れが残りやすい、鏡、四隅、シャワーや水栓などにはビネガー水をスプレーし、布で拭きとります。

汚れをつきにくくキレイが長持ちするトイレ

便器の汚れは便器表面にある凸凹に汚れがひっかかってできるもの。なめらかに見える便器表面も実はでこぼこしているのです。お掃除しているつもりでも、いつの間にか汚れてくるのは、目に見えない汚れや菌が凸凹に残って繁殖するためです。この10年で、トイレは劇的な進化を遂げ、今や節水は当たり前の時代。少ない水を活用して流しながら洗浄をしたり、汚れが溜まりやすい便器表面の凸凹をなくすなど、お手入れしやすい工夫もいっぱいです。

特殊コーティングで汚れにくい便器に

菌や水アカがつきにくいコーティング素材を使い、表面の凸凹をなくしツルツルの状態にすることで、菌や水アカなどの汚れをつきにくくする製品が増えています。 便座にも汚れをはじく特殊樹脂が加工されたものがあり、汚れがつきにくく、汚れがついてもサッと拭き取ることができます。

使用するたびに除菌効果を発揮

特殊な除菌水を搭載したトイレも登場しました。使う前に除菌水をふきかけ汚れをつきにくくし、使用後も除菌することで、菌の増殖を防いでくれます。ノズルも便器も使用するごとに除菌されるのでキレイが長持ちします。

勢いよい水流で汚れを強力に落とす

フチから大きな渦を巻くように勢いよく流すトルネード洗浄で、少ない水を有効に使いながら便器内部をしっかり洗浄します。
10年前は一回の洗浄に約13ℓの水を必要としましたが、便器の形状や洗浄のための水流を改善することで、現在は約4ℓでの洗浄が可能となり、大幅な節水を実現しています。水道代がお得なうえ、トイレを使うたびに汚れがつきにくくしてくれるうれしい機能です。

便座のリフトアップで隙間汚れにも手が届く

お掃除ができなかった隙間の汚れにも手が届くよう、ウォッシュレットも前方が上がるタイプのものや、取り外せるタイプのものがあります。便座との間を奥までラクに拭くことができるので、汚れはもちろん、気になるニオイを元からカットします。

画期的なフチなし便座

便器のフチの内部は、汚れがみえにくく、お掃除しづらい場所のため、汚れが残ってしまいがちです。折り返しのないフチなし便座なら、汚れの溜まりがちなフチがないので、サッとひとふきで汚れを取ることが可能。フチの飛び散り汚れや、使用後の垂れ汚れを軽減するので、お手入れの手間も省けます。全周フチなしのものや、前面のフチをカットした形状のものなどさまざまなタイプがあります。

拭きやすいシンプルなデザイン

従来の洋式便座はでこぼこした形状で、拭き掃除が大変でしたが、便ふたや便器側面に凸凹がないタンクレス便器などシンプルなデザインが主流となり、拭き掃除がラクになりました。

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エコラクお掃除(トイレ編)
使うたびに便器にビネガー水をスプレーしておけば汚れの防止になります。

大空間リビング、人工芝の練習スペース。野球大好きファミリーの夢をかなえた邸宅

[東京都 Kさま邸]

Kさまご一家は野球大好きファミリー。2人の息子さまは少年野球で活躍し、Kさまも草野球チームで年間50試合に出場されているそうです。

「子ども達がいつでもバットとボールに触れられる環境の住まいづくりが夢でした」とKさま。その言葉通り、ガレージの奥には野球の練習ができる人工芝の広い庭が設けられ、リビングからもダイニングやキッチンからもお子さまの練習姿が見守れます。おおらかなお人柄のKさまは、この庭をお子さまの友達にも開放されているので、いつも大勢の子ども達が集まり、賑やかで楽しそう。

お人柄と同様、お住まいもゆったりとおおらかなKさま邸。約25畳のリビングダイニングは、大きな折り上げ天井や暖炉を組み込んだ石タイル壁でグレード感漂う雰囲気に。夜、折り上げ天井の間接照明を点けると、柔らかな光でくつろぎの空間が包まれます。キッチンはリビングからまる見えにならないように独立した別空間にし、ダイニングとオープンにつなげて行き来しやすくしました。

野球一家ならではの生活動線の工夫も見逃せません。洗面・浴室の横に設けたプライベート玄関に、ユニフォームの泥が洗い流せるスロップシンクを設置。汚れたユニフォームをここで脱いでお風呂に直行し、着替えてからリビングへ。「家の中が汚れないから、ストレスが溜まりません」と奥さまはうれしそうです。

野球仲間やママ友を招いて庭でバーベキューをしたり、防音のカラオケルームで歌ったりと、日々の暮らしを満喫されているKさま。「家族の団らんも増えました」と満面の笑みで語ってくださいました。

"特別な日"のクリスマス、ご馳走から伺えるお国柄

日本のクリスマスは独特?

日本でクリスマス料理といえば鶏。イブ間近になれば丸焼きや骨付きのもも焼きが店頭に並び、フライドチキンを求めて行列ができます。最近はクリスマスケーキもバラエティに富んでいますが、やはりイチゴと生クリームのショートケーキが定番ですね。しかし、こんな光景は日本特有のものだとか。海外のクリスマスのご馳走をいくつかご紹介しつつ、日本の定番スタイルが生まれた背景を探ってみましょう。

鳥肉に限らない!意外な食材がメインに

「本場ヨーロッパのクリスマス料理は七面鳥」というイメージを持つ人は多いのではないでしょうか?ところが、七面鳥はアメリカやその周辺に生息する鳥。実は、クリスマスに七面鳥を食べる習慣はアメリカが発祥で、ヨーロッパへは逆輸入されたのだとか。それまでは、同じ鳥でもガチョウが主流だったようです。
ヨーロッパといっても東欧はまた様子が違うようで、ここでよく食べられるのは、なんと鯉!フライにしたり、スープにしたり、姿煮などにするそうです。

サンタクロース村がある北欧ではどうでしょう?塩漬けの豚肉にマスタードとパン粉をまぶして焼く、「クリスマスハム」が伝統的に食べられているそうです。
日本でも、昭和30年頃は七面鳥が主流だったのですが、昭和40年頃にローストチキンがその座を奪ったそうです。ただ、そもそも鳥料理を食べること自体あまりなく、クリスマスは"みんなでケーキを食べる日"と認識されていたようです。

国によってい多様なクリスマス菓子

イチゴのショートケーキはクリスマスケーキの定番である前に、日本のケーキの定番。由来は諸説ありますが、アメリカやフランスのショートケーキを、日本人好みにアレンジしたものといわれています。クリスマスの伝統を持たない日本が、自分達の好みにあった贅沢な洋菓子を、クリスマスという(ヨーロッパ発祥の)特別な日の定番デザートにすることは、自然な流れなのかもしれません。

では、本場ヨーロッパではどんなお菓子が食べられているのでしょう?フランスでは、日本でも親しみのある「ブッシュドノエル」。イギリスでは、小麦粉・油脂・ドライフルーツ・ナッツにブランデーを加えて蒸し焼きにした「クリスマスプディング」。ドイツは、生地にドライフルーツやナッツを練り込み、表面に砂糖をまぶした菓子パン「シュトーレン」。実に多彩なお菓子があります。
外国の伝統菓子も、今は日本で売られているものがたくさんあります。興味があれば是非試してみてください。

  • 連載「住まいとお金」ファイナンシャルプランナー 久谷真理子
  • わが家の建てどきガイド
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