Column│新しいライフスタイルのご提案や、子育て、オーナーさまのこだわりのお宅拝見、
著名人によるコラムなど、毎月厳選した住まいに関する情報をお届けいたします。

住宅を新築する際の「契約」とはどんなもの?

住宅を新築するときに必ず結ぶのが「建築工事請負契約」です。その契約の内容とはどんなものなのでしょうか。今回は、建築工事請負契約のポイントや注意点について紹介します。

事前に契約内容をしっかり確認

注文住宅でマイホームを!と考えている人が必ず通らなければならないものとは?それは、「契約」です。「契約」は、住宅メーカーが仕事を完成させることを約束し、施主が仕事の結果に対し報酬を支払う約束をする行為で、通常「建築工事請負契約」を結ぶことをいい、「注文者」である施主と、工事を担当する住宅メーカーの「請負者」との間で交わします。
契約に作成される契約書の内容は、「工事内容」「工期」「引渡し時期」「請負金額」「支払方法」「履行遅滞違約金」などが明記されています。契約時には、他にも「建築工事請負契約約款」「建築工事費用内訳明細書(見積書)」「設計図書」が添付されます。これらの書類は、事前に住宅メーカーから写しをもらい、契約を結ぶまでに、必ず目を通しておくようにしましょう。少しでも不明な点があるようなら、営業担当者に説明を求め、解消しておくことが重要です。また、施主に不利な条件が課されている場合もないとはいえません。その際はしっかりと話し合い、納得できる条件のもと、契約を結ぶことも大切です。

契約時に必要となる書類
建築工事請負
契約書
注文者・請負者・工期・引渡し時期・請負金額・代金の支払い方法を明記
建築工事請負
契約約款
工期や請負金額の変更・瑕疵担保・損害の負担・紛争の解決法など、契約にはない細かな取決めを記載
※事前に目を通しておこくことが大切
建築工事費用
内訳明細書
(見積書)
工事項目・形状寸法・数量・単価を細かく記入したもの
※設計図書とのくい違い、別途工事になる項目について要確認
設計図書
建築図面は実施設計と呼ばれる建築図面で、契約書に添付
※見積書とのくい違いがないかを要確認

契約後の追加費用で予算オーバーになることも

しっかり契約内容を確認せずに承諾の印鑑を押してしまうと、思わぬトラブルに悩まされることがあります。特に多いのが、「予算オーバー」に関するトラブルでしょう。たとえば、仕様や住設機器に追加や変更が生じた場合や、別途工事の内容が曖昧な場合など、契約後に追加費用が膨らみ予算オーバーになるというケースです。
これを回避するには、契約までに次の内容をしっかり詰めておく必要があります。まずは「間取り」と「仕様」を必ず確定させ、住設機器などは品番を決めておいた方が良いでしょう。契約後、どうしても変更が必要になったときの追加費用や、別途工事の内容については、口頭で済ますことなく、あらかじめ追加契約を結ぶことが非常に重要となります。これがトラブルを未然に防ぐポイントです。

引渡しと支払方法にも注意しよう

建築工事請負契約書には、支払方法や引渡時期が明記されますが、これらに関するトラブルも意外に多く見られます。
請負代金の支払いは、契約時、着工時、上棟時、引渡時に分割して支払うことが一般的です。中間金の支払いが必要な場合、「自己資金」または「つなぎ融資」のどちらで対応するのか資金計画の段階で決めておかなければなりません。

そして最終金は、完成後に自らの目で検査を行い不具合がないことを確かめてからが肝要です。もし最終金の入金後や引渡し後に不具合を発見した場合は、トラブルとなる前に早期に対応してもらいましょう。
さらに工事が遅延し、引渡し時期が大幅に遅れると、住宅ローンの実行時期などその後の予定に支障をきたすことになるので注意が必要です。建築工事請負契約書には、「履行遅滞違約金」の項目で1日につきいくらと記されています。
その際、引渡しの時期を明確にしておくことで、それが遅延の起算日となりますから、しっかりと確認したいものです。

冒頭でも説明しましたが、そもそも契約は注文者と請負者が気持ちよくそれぞれの役割を果たすためのもの。決めたことはお互いきちんと守ることが、快適な新生活をスタートさせることになるのです。

お知らせ

長らくご愛顧頂きました「段取りのこと」コラムは、今回をもちまして休止させていただきます。次回、5月22日(木)からは、新シリーズ「わたしの好きな場所」がスタートします。著名人の方たちが語る、さまざまな〝思いのある場所"をご紹介します。ぜひ、ご期待ください。

不動産広告に詳しくなりましょう

不動産広告のことばの意味を知ろう

不動産広告には必ず表示しなければならない項目が決められています。正しく広告を理解するには、言葉の意味を知ることが大切。実際の広告を例にご紹介します。

不動産広告の見方

img_20140327_03.jpg

こんな表現は要注意!

不動産広告では、虚偽の情報や誤解を与えそうな誇大表現などの不当な表示を法律(宅地建物取引業法など)によって禁止しています。「特選」「厳選」などといった一律の基準で選んだような印象を与える言葉や、「格安」「掘り出し物」などの著しく安いことをアピールする言葉を使っている広告には注意しましょう。

免許の更新回数も目安になる

社名の近くに必ず記載されている「国土交通省大臣(●)××号」という表示。これは宅建業者の免許証番号です。( )内の数字は免許の更新回数で、数字が大きいほど営業年数が長いことを意味し、業務実績を判断するひとつの基準といえます。ただし、合併で新社名になる場合は(1)に戻るため、目安として考えましょう。  ※5年に一回。平成8年4月以前は3年ごとの更新

 

知っておきたい家と土地の規制(2)

土地さえあれば自由に家が建てられるというわけにはいきません。住まいづくりを始める前にこれだけは知っておきたい法規制の基礎知識をご紹介します。

見た目だけではわからない敷地のこと

建築基準法には建ぺい率や容積率などの他にも「高さ制限」や日照や通風を守るための「道路斜線」、北側の住宅の日照を確保するための「北側斜線制限」などがあります。市街地では火災からの安全を守る意味から「防火地域」「準防火地域」の指定がされている場合もあります。これらは、家を計画するうえでプランや間取りにも関わりますから事前に確認しておきましょう。
また、見ただけではわからない地盤の強度は土地や家の安全性に大きく関わります。以前は水田や沼地であった土地もないとは言えません。完成後の住まいが傾いたり、沈んだりしないように、事前調査を必ず行いましょう。地盤が弱ければ地盤改良工事が必要です。

高さ制限と道路斜線・北側斜線制限

住宅の高さを規制する絶対高さは、第1・2種低層住居専用地域のみ10mまたは12mに決められています。道路斜線は道路の反対側(※1)から、 1:1.25又は1.5の角度で北側斜線は隣地境界線上5m(※2)の高さから、1:1.25の角度で伸ばしたライン内に建物を納める制限です。
※1:建物後退(セットバック)による緩和措置あり。
※2:第1・2種低層住居専用地域。第1・2種中高層住居専用地域では10m。

防火・準防火地域

都市計画法により、「防火地域」(※)「準防火地域」が制定されています。防火地域では3階以上または延床面積100㎡超の建物は耐火建築物に、それ以下の建物は耐火建築物又は準耐火建築物にすることが義務づけられています。準防火地域では、外壁や窓のサッシなど、延焼のおそれのある部分は防火構造にしなければなりません。
※防火地域内は木造住宅を建てるには難しい地域です。

地盤調査

敷地が建物を支えることができるかどうか、地盤調査をしたいもの。地盤が弱い場合でも、調査結果にあった地盤補強工事により、強固な住宅を建てることができます。その他、敷地内が傾斜している場合、道路との間に高低差がある場合など、土地の形状によっても造成工事が必要になる場合もあります。

知っておきたい家と土地の規制(1)

土地さえあれば自由に家が建てられるというわけにはいきません。住まいづくりを始める前にこれだけは知っておきたい法規制の基礎知識をご紹介します。

家や土地の規制について調べておこう

土地には地域にあった利用をめざして12の用途地域が建築基準法によって指定されています。住宅は原則として工業専用地域以外ならどこでも建てられますが、用途地域によって建てられる建築面積(建ぺい率)や延床面積(容積率)が異なりますから、事前に確認しておかなくてはなりません。
また、建築基準法では土地と道路との関係も規制しています。敷地には火災時の避難や消火活動を妨げないよう、4m以上の幅をもつ道路に2m以上の間口で接していなければならない接道義務があります。道路の幅員が4m未満では、道路の中心線から2mの地点まで敷地を後退させなくてはなりません。
ほかにも様々な制限や規制がありますので、基本的な知識として知っておくと便利でしょう。

用途地域

建築基準法で指定されている12の用途地域。敷地によって建ぺい率と容積率の組み合わせがそれぞれ異なります。

●無秩序な都市化を防ぐために指定されている「市街化調整区域」の場合には、原則として住宅は建てられません。敷地がどんな指定区域になっている かを知るには、市・区役所の都市計画課などにお問い合わせください。

建ぺい率と容積率

建ぺい率は建物を真上から見たときの投影面積(建築面積)の敷地に対する割合で、どのくらいの規模の家が建てられるかの基準になります。容積率は 延床面積の敷地に対する割合を示します。

前面道路

敷地は4m以上の幅をもつ道路に2m以上の間口で接していなければなりません。道路の幅員が4m未満の場合は、道路の中心線から2mの地点まで敷 地を後退(セットバック)させる必要があり、その分、敷地や住宅が小さくなる場合もあります。

かしこく情報を集めて、かしこく家づくり

家づくりは誰もがビギナー。そこで活用したいのがさまざまな情報とシミュレーションです。自分の理想の住まいとはどのようなものなのか、情報を集めて整理し、理解し、疑似的に体験を加えることによって、しだいに住まいのイメージがつかめてきます。

家を建てることは、生涯に何度も経験できることではありません。ですからほとんどの人が経験不足、よりたくさんの情報を集めることが必要です。事前に集めた情報量が多いほど、満足感のある住まいづくりができると言えます。
住まいの情報を扱うメディアにはさまざまな種類があり、それぞれ異なる特徴があります。たとえば、雑誌とインターネットでは、集められる情報の種類が違います。雑誌の場合は、パラパラめくって見ることで、自分がターゲットにしていなかった情報を得て、そこから新たな発想を膨らませることも可能です。

一方インターネットでは、敷地面積や予算など、あらかじめ用意された検索項目に従って、情報を絞って調べることが簡単にできます。ただ、自分で意識していなかった可能性を見落としてしまう場合もあります。それぞれの特徴を認識して、手段を使い分けることが大切です。

インターネットで家にいながら手軽に情報集め

好きなとき、手軽に情報集めができるインターネット。検索サイトの利用は、もはや一般的な習慣として定着しています。
住宅情報誌のサイトで建物や土地の情報を参照することもできるほか、公的な機関が住まいづくりに関する詳しい情報を紹介しています。
掲示板の書込みから参考になりそうな情報を集められる場合もあるでしょう。

インターネットのもう一つの利点は、文章だけでなく写真もあわせて閲覧できること。
好みの外観やインテリア、理想に近い間取りなどを見て、イメージ固めに役立てることが可能。また、住宅メーカーのホームページは、住宅の商品情報ばかりでなく、住まいづくりに有益な情報や工夫などを、住まいづくりの流れに沿って紹介している場合もあります。
住まい完成までの予想日数を計算できたり、住まいづくりに役立つ便利なツールがダウンロードできるコーナーなどもあります。資料請求もメールフォームで簡単。またメールマガジンの配信サービスを利用してみるのも一案です。

資金シミュレーション画像

資金シミュレーション

支払額や借入額、将来のご家族の収支計画書などの資金計画の目安がわかります

資金シミュレーションバナー

イメージサーチラボ画像

イメージサーチラボ

インテリアや外観を検索することで、あなたの理想とする住まいづくりのイメージを具体的にできます

イメージサーチラボバナー

住まいづくりのプロに相談し、シミュレーションを利用する。

信頼できる住宅メーカーなどは、住まいづくりの豊富な知識を総合的に備えているもの。住まいづくりの相談や打合せの中で、なにげない対話から相談者が見過ごしていたヒントを探り出したり、さまざまな質問を投げかけながら満足のいく住まいを提案する、コンサルタントとしての役割もあります。

希望する住まいのイメージが固まらず、より具体的な情報が必要と感じられたら、気軽に住宅メーカーなどに相談してみるといいでしょう。さまざまなシュミレーションで、よりわかりやすい形で提案してくれます。外観やインテリアを立体CG画像として見ることができれば、自分の理想とするイメージの把握が容易。また太陽光発電システムを搭載した場合の発電量や光熱費を算出したり、さらに地震時における建物の損傷の有無や被害状況を予想するといった、住宅性能についてシュミレーションできるシステムを備えている場合もあります。こうした情報や提案を参考にして、より具体的なイメージづくりを進めていきましょう。

情報は、広く集めてかしこく使う。そして、バランスよく組み合わせることが必要です。失敗しない住まいづくりはここから始まります。

ライフシミュレーション画像

ライフシミュレーション

お客さまがご記入のカルテにしたがってデータを入力。生涯の収支を予測したライフプランを作成します

ECOエネシミュレーション画像

ECOエネシミュレーション

新築した家に太陽光発電システムを搭載した場合の発電量や光熱費が予測できます

M-Labo画像

M-Labo

構造体だけでなく、仕上材の損傷までを含めた、業界初のシミュレーションプログラムです

  • 連載「住まいとお金」ファイナンシャルプランナー 久谷真理子
  • わが家の建てどきガイド
  • 資金計画タイプ別診断 あなたの資金の傾向をタイプ別で診断!

PAGE TOP