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ファイナンシャルプランナー 久谷真理子「住まいとお金」

久谷真理子(くたにまりこ) 株式会社フリーダムリンク専務取締役
ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、公認不動産コンサルティングマスター 都市銀行にて融資業務を経験。会社設立後は、住宅ローンや相続・不動産などの相談業務および実行支援業務を行う。
また、日本経済新聞(M&I)等にて情報を発信。


池田里美(いけださとみ) 株式会社フリーダムリンク
税理士、ファイナンシャルプランナー。
税理士事務所、大手商社経理部で勤務後、現在は相続・不動産関連の税務、コンサルティング、セミナー講師などを務める。

【第5回】住宅ローンの金利タイプ

2013/02/14 19:00

自由空間ロフト 今回は、多くの方の関心が高い住宅ローンの金利についてです。とても大切なところなので、しっかり確認しましょう。

 

3つの金利タイプ

3,000万円を35年間かけて返済する場合、金利が1%なら、毎月の返済額は約8万5千円、それが2%になると約10万円になります※1。1%の差が、毎月1万5千円もの差を生むのです。それでは、住宅ローンは、金利が低いものを選ぶのが正解でしょうか?

結論をいえば、「それではダメ」。なぜなら、住宅ローンの金利には、借入後に動くものと動かないものがあるからです。金利タイプはおもに3つ。そのうち、動くものは、変動金利型と固定金利選択型、動かないものは固定金利型です。

※1 元利均等毎月返済の場合
 


変動金利型

変動金利型 ※2 直前の返済額の最大1.25倍(25%)まで上昇

変動金利型は、年2回、金利の見直しを行います。但し、返済額の見直しは5年ごとなのが一般的。金利の変動に合わせて、返済額に占める元金と利息の割合を調整する仕組みです。併せて、5年ごとの見直しの際も、新しい返済額は、前の返済額の1.25倍が限度となっています。

つまり、変動金利型といっても、返済額が頻繁に変わるわけではないのです。大幅に金利が上昇した場合でも、返済額が想定以上に増えることはありません。少し安心ですね。
但し、金利が上昇すると、元金の返済が当初の予定どおりに進まなくなってしまいます。さらなる金利の上昇で、払うべき利息が毎月の返済額を上回り、未払利息が発生する可能性も否定できません。

変動金利型を利用するなら、「繰り上げ返済ができるかどうか」「返済額の増加に耐えられるかどうか」など、金利の変動を許容できるかどうかをしっかり見極めましょう。

 

固定金利選択型

<返済開始から10年間固定金利、その後変動金利の場合>
固定金利選択型
<固定金利終了後、再度固定金利を選択した場合>
固定金利選択型 固定金利選択型は、3年、5年、10年など、一定期間だけの金利を固定するタイプです。多くは、固定期間の終了時に変動金利型へ移行、もしくは、再び固定期間を選べるようになっています。固定期間中の返済額は変わりませんが、期間終了時には、その時の金利で返済額を見直す仕組みです。

利用にあたっては、期間終了後の金利変動を視野に入れるようにしましょう。また、「今は家計が厳しいけれど、5年後には余裕ができる。だから5年を選ぶ」といったように、固定期間をライフプランの区切りにあわせて上手にいかしたいですね。

 

固定金利型

固定金利型 固定金利型は、借入期間をとおして金利が決まっているタイプです。期間中、金利の見直しがないため、返済額が変わることはありません。

固定金利型を検討したいのは、返済額が上がると家計にダメージを受ける人、ライフプランが流動的で今後の収支の見通しが立ちにくい人。加えて、金利変動のリスクを負いたくない人、安定感を優先したい人などです。

今、もっとも選ばれているのは変動金利型だといいます。決め手は金利が低いこと。平成25年1月現在、変動金利型は1%前後、それに対して、35年間金利が変わらない固定金利型は、その倍か、それ以上水準となっています。返済額の差については、冒頭でご紹介したとおりです。

JUST PLUS 30 金利タイプをひとつに絞りきれない場合は、金利タイプをミックスして利用することも可能です。「今ならではの低金利のメリットを受けたいけれど、安定感も欲しい」と考えるのであれば、検討の価値は大でしょう。

住宅ローンを選ぶときは、金利の水準でだけでなく、金利タイプを確認することが肝心です。総合的に判断のうえ、自分にあったものを選ぶようにしてくださいね。


 

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