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ファイナンシャルプランナー 久谷真理子「住まいとお金」

久谷真理子(くたにまりこ) 株式会社フリーダムリンク専務取締役
ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、公認不動産コンサルティングマスター 都市銀行にて融資業務を経験。会社設立後は、住宅ローンや相続・不動産などの相談業務および実行支援業務を行う。
また、日本経済新聞(M&I)等にて情報を発信。


池田里美(いけださとみ) 株式会社フリーダムリンク
税理士、ファイナンシャルプランナー。
税理士事務所、大手商社経理部で勤務後、現在は相続・不動産関連の税務、コンサルティング、セミナー講師などを務める。

【第44回】ローン借り換え後の住宅ローン控除適用時の注意

2016/10/13 11:00

低金利により住宅ローン借り換え需要が高まる

ここ数か月、住宅ローンの金利は史上最低の水準となっており、これを受けて、住宅ローンを借り換えようと考えられる方もいらっしゃるかと思います。
住宅金融支援機構の調査によれば、新規借り入れから10年以内に借り換えをする方が多いとのこと。
ということは、住宅ローン控除の適用期間中に借り換えをする方が多いことにもなります。
では、今まで適用を受けてきた住宅ローン控除は、借り換えによりどのような取り扱いになるのでしょうか。


借り換えた場合の住宅ローン控除の適用

住宅ローンの借り換えとは、住宅を取得するために借りたローンをいったん返済するために、新たにローンを組むことです。そのため、借り換えたローンは原則、住宅ローン控除の対象にはならないことになります。
しかし、一定の要件に当てはまれば、引き続き住宅ローン控除を受けることができます。



借り換え後も住宅ローン控除を受けるための要件
(1)借り換えの目的が当初のローン返済のためであることが明らかであること
(2)「借り換え後のローンにおいても、下記の住宅ローン控除の要件にあてはまること

①この控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
②居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、
 居住用財産の3,000万円の特別控除などの特例を受けていないこと
③返済期間が10年以上あること

(2)③の要件については注意していただきたいです。返済期間の10年以上とは、借り換え後の期間も10年以上あることが必要です。また、住宅ローン控除を受けられる年数は、居住を開始した年から数えるため、借り換えによる延長はありません。

借り換え時の諸費用込みで借り換えた後のローン年末残高の計算

ローンを借り換えるときには、諸費用がかかります。
借り換えるときに、その諸費用分も上乗せして借りた場合には、その後の住宅ローン控除の金額に注意が必要です。
例えば、残金2,000万円のローンを借り換えて、新たに借り換え諸費用も含めた2,050万円のローンを組んだ場合には、次の算式で按分した金額を元に控除額を計算することになります。

持分=各人が負担した額/マイホームの取得に要した額

借り換え後の年末調整や確定申告時の対応

元本のみを借り換えた場合は、借り換え後の銀行の残高証明書をそのまま添付して提出すればよいです。
借り換え諸費用込みで借り換えた場合は、借り換え後の銀行の残高証明書を添付するとともに、上記の按分計算を摘要欄に記入して提出してください。

住宅ローンの借り換えにより総返済額が抑えられ、その後の家計の負担が軽くなるというメリットがあるようなら、住宅ローン控除にも少し目を向けて、メリットを最大限に生かすようにしましょう。

文/ 池田 里美

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