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ファイナンシャルプランナー 久谷真理子「住まいとお金」

久谷真理子(くたにまりこ) 株式会社フリーダムリンク専務取締役
ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、公認不動産コンサルティングマスター 都市銀行にて融資業務を経験。会社設立後は、住宅ローンや相続・不動産などの相談業務および実行支援業務を行う。
また、日本経済新聞(M&I)等にて情報を発信。


池田里美(いけださとみ) 株式会社フリーダムリンク
税理士、ファイナンシャルプランナー。
税理士事務所、大手商社経理部で勤務後、現在は相続・不動産関連の税務、コンサルティング、セミナー講師などを務める。

【第64回】親の土地に家を建てる

2020/02/12 10:23

親の住んでいる家の庭のあいたところを利用して家を建てたり、親が使っていない土地を利用して家を建てることがあります。
この場合、子は家の建築代金のみの負担ですみます。しかし土地については、親からの贈与にならないか、また、家のローンを組むときはどうなるのか、気になるかもしれません。


1.地代などの支払いがなければ贈与税はなし

親所有の土地の上に家を建てるときは、親ととくに金銭のやり取り無く土地を使う場合が多いでしょう。
そういった金銭のやり取りなく土地を利用する場合を「使用貸借」といいます。
地代などの支払いがないのに土地を利用するため、贈与にあたるのではないかと考えられますが、使用貸借であれば、贈与に当たらず、当然贈与税はゼロとなります。
その代り、その土地は全て親のものですので、相続がおこった時は、その土地の全部が相続税の計算の対象となります。

2.固定資産税はどちらが払うか

親に地代などは払わないけど、せめて固定資産税くらいは子が払いたいという場合もあります。そうすると使用貸借の状態ではなくなるのでしょうか。
この場合であっても固定資産税相当額程度の支払いであれば、使用貸借であるとされ、贈与税の対象とはなりません。

3.住宅ローンを借りる時は、親の土地部分も担保になる

子が自分の家を建てるためにローンを借りる場合でも、担保は家の部分だけでなく、親の土地の部分まで入れる必要があります。ローンは家だけで組んでいるし土地は親のものなのに、担保は親の土地も入れ、かつ、筆が同じ場合にはその上の親の家まで入れる。これは万が一マイホームを売って返済する場合に、家だけでなくその下の土地も一緒に売ることになるからです。
詳しくは第16回をご覧ください。

4.相続のことも考えて

自分が住んでいる土地なので自分のもののように思えてきますが、あくまでも親の土地です。ですから、親に相続がおこった場合は親の遺産として相続の対象となります。
他に相続人がいる場合は遺産分割の対象となりますので、家を建てる計画の段階から、他の相続人とも、相続がおこった後のことまで話し合う必要があります。特に親の財産の大半がこの土地の場合は、相続人全員が納得していないとトラブルとなってしまいがちです。

また、同じ敷地内でも親の家とは離れてマイホームを建てると、相続時に、親と同居を前提とした小規模宅地等の特例が受けられなくなります。このことにも注意しましょう。

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